不動産にかかる税金の種類とは?

不動産には、次のような、さまざまな税金が課税されます。

➀印紙税

不動産について、贈与や売買契約をするとか、建物の請負契約をするなどした場合、印紙税(国税)がかかります。
印紙税法に基づき定められた金額の収入印紙を、郵便局などで購入して契約書面等に、貼付する方法で納付します。

➁登録免許税

不動産を、売買・贈与・相続などで取得した場合、抵当権等の担保を不動産に設定する場合などには、その登記手続に関して、管轄法務局に所定の登録免許税(国税)を支払わなければなりません。
登録免許税は、決められた額の印紙を購入して登記申請書に貼付して納めます。
不動産に関わる登記の場合に、幾らの登録免許税を納付するかについては、法務局などのHPを参照してください。

➂不動産取得税

不動産の所有権を、売買や贈与などで取得したときに課税される地方税です。
不動産の所有名義を相続や信託を原因として取得した場合は、不動産取得税はかかりません。
不動産取得税は、「不動産の固定資産税評価額×税率=税額」であり、平成33年3月31日までは税率は原則3%(住宅以外の建物は4%)です。
但し、高さ60メートルを超えるタワーマンションについては、階層に応じて不動産取得税に差異を設けています。
また平成33年3月31日までに宅地評価土地を取得した場合、不動産取得税の課税について固定資産税評価額の2分の1相当額に所定の税率をかける特例措置があります。
また住宅や住宅用土地の取得については、一定の要件の基に不動産取得税の軽減措置があります。

➃消費税

不動産業者などから建物を購入した場合など、事業性ある不動産取引について個人や法人に課税される税金です。
平成30年の時点では、建物取引価格の8%相当額が消費税ですが、今後増税の可能性があります。
不動産業者でない個人から個人がマイホームやセカンドハウスを購入する際には、消費税はかかりません。

➄固定資産税・都市計画税

毎年1月1日現在で不動産を所有している個人・法人に課税される地方税です。
固定資産税の税率等は各市区町村によって異なりますが、標準となる税率は、固定資産税評価額の1000分の14です。
なお課税標準額が、土地30万円・建物20万円に満たない場合には、固定資産税は課税されません。

また、住宅用地・農地・住宅には、一定の軽減措置があります。
都市計画税は、原則として市街化区域内に土地や建物を所有する個人と法人に課税されます。
標準となる税率は、固定資産税評価額の1000分の3ですが、住宅用地については一定の軽減措置があります。

➅相続税

人が亡くなった時、その故人(被相続人)から不動産等の財産の移転を受けた個人に課税される税金(国税)です。
相続税の内容については、第2項で詳しく説明します。

➆贈与税

個人から不動産の贈与を受けると、もらった側に贈与税(国税)が、課税されます。
会社等の法人から不動産をもらう場合は、贈与税でなく所得税が、もらった側にかかります。
不動産を贈与したときにかかる税金の内容については、第3項で詳しく説明します。

➇所得税・住民税

不動産を賃貸した場合の賃料収入には、所得税(国税)と住民税(地方税)が、かかります。
不動産を売買した場合、売主に譲渡益が生じれば、譲渡所得税(国税)と譲渡住民税(地方税)がかかります。
不動産を売買したときにかかる税金の内容については、第4項で詳しく説明します。

 

不動産の相続でかかる税金

(1)相続税

不動産を相続した場合の税金ですが、基礎控除額を超えた遺産額に相続税が課税されます。
不動産に相続税が課税される場合、特に土地について相続税が課税される価額(相続税評価額)が問題になることが多いです。
相続税の課税対象となる土地は、評価する土地の地目にかかわらず、(イ)路線価方式、(ロ)倍率方式または (ハ)宅地比準方式のいずれかにより、土地の価値を評価します。
路線価があるときは(イ)路線価方式により評価します。
路線価方式は、評価する土地の面する道路に国税庁が付けた1㎡当たりの価格に土地の面積をかけて評価する方式です。

しかし土地にはそれぞれ個性があり、相続税評価額は、各土地の地形や道路面幅・土地の高低差・土地利用状況・面積などの諸要因に左右され、容易でないケースもあります。
依頼した税理士が土地の相続税評価額の算定を間違って高額な相続税評価に算定すると、払わなくてもよい相続税を納税することになりますから、土地(借地権を含む)を相続するときは、相続に詳しい税理士に相談することが大切です。

路線価がないときは?

(ロ)倍率方式により評価します。
倍率方式は、その土地に付けられた固定資産評価額に評価倍率をかけて評価する方式です。
(ハ)宅地比準方式は、市街地にある農地や山林に適用する方式で、評価対象地の近傍宅地(評価対象地に接近した位置にある宅地)の1㎡当たりの価格から宅地造成費を差し引いた価額に土地面積をかけて評価する方式です。

土地の相続税評価額は、特に都市部においては高額になる傾向がある?

そこで土地の相続税評価額を軽減できる「小規模宅地等の評価減特例」の制度の利用を検討することになります。以下の内容です。

➀被相続人が居住していた家屋の敷地(特定居住用宅地等)を配偶者や同居の相続人が取得したときには、土地面積330㎡までについて、被相続人の事業用家屋の敷地(特定事業用宅地等)を後継者が取得したときには、土地面積400㎡までについて、それぞれ単独で土地の相続税評価額を80%減額できる。

➁被相続人が賃貸していたマンションやアパートの敷地(貸付事業用宅地等)を相続人が取得したときには、土地面積200㎡までについて、土地の相続税評価額を50%の減額できる。
なお、小規模宅地等の評価減の特例は、遺産である土地について、遺産分割ができていないと、この特例の適用が受けられません。

土地に借地権が設定されている場合、借地している土地の自用地評価額から借地権の相続税評価額を差し引きした金額が、借地権付土地の相続税評価額になります。
建物は、固定資産税評価額を相続税評価額としています。
建物を賃貸借している場合には、賃借人の権利を30%とみて、貸主は固定資産税評価額の70%を相続税評価額とします。
以上のように不動産については相続税評価額を算定し、他の遺産と合算して、遺産額に応じた所定の税率で、相続税額を計算します。

(2)その他の税金

不動産について、相続登記をすれば、登録免許税が課税されます。
相続登記手続後は、不動産の所有者として、固定資産税・都市計画税が課税されます。
相続人が相続によって不動産を取得しても、不動産取得税は課税されませんが、法定相続人以外の人が、遺贈等によって不動産を取得する場合には、不動産取得税がかかります。

相続によって取得した不動産を売買した場合、譲渡益について、譲渡所得税や譲渡住民税がかかりますし、事業用建物を売買した場合には、建物売買価格について消費税がかかります。
相続によって所得した不動産から得た賃料収入には、居住目的以外の賃貸借の場合、賃料に消費税がかかります。

 

不動産の贈与にかかる税金

個人から不動産の贈与を受けた場合、原則として「1月1日から12月31日までに不動産を含む贈与を受けた財産価額」から基礎控除額110万円を引いた額に所定の税率で贈与税が課税されます。これを暦年贈与といいます。

不動産の贈与価額は、贈与した年の当該土地の相続税評価額です。
但し、抵当権等の担保権付の不動産を贈与する場合には、不動産の贈与価額は時価になりますので、注意しましょう。

それとは別に「相続時精算課税」という制度があり、「1月1日から12月31日までに不動産を含む贈与を受けた財産価額」から2500万円を控除した残額だけ贈与税が課税されるというものです。
相続時精算課税制度が利用できるのは、贈与者が60歳以上の父母または祖父母で、受贈者が20歳以上の推定相続人または20歳以上の孫の場合です。
相続時精算課税制度の適用を受けようとする場合、贈与を受けた翌年の2月1日から3月15日までの間に税務署に所定の手続をする必要があります。
将来贈与者に相続が開始した場合、相続時精算課税制度を利用して贈与した財産は、相続財産とみなされて、贈与した当時の不動産の相続税評価額が、相続税の課税財産になります。

 

不動産の売買にかかる税金

個人が不動産を売却し、譲渡益(売却益)が生じた場合、譲渡所得税と譲渡住民税かかかります。
譲渡所得税の計算は以下のとおりです。

「売買価格」-「取得費」-「譲渡費用」-「特別控除」=課税譲渡所得金額

取得費には、不動産を購入したときの価格(但し建物は減価償却後の金額)だけでなく購入時に支払った立退料や登録免許税なども加算できます。

取得費が不明の場合には、①売買代金の5%相当額を概算取得費で計上する方法がありますが、②取得当時の近隣土地価格などを元に計算する方法も認められています。

譲渡費用には、仲介手数料や測量費用や契約印紙代などがあります。
特別控除には、居住用資産を売却した場合の3000万円控除・特定住宅地造成事業等のために土地を売買した場合の1500万円控除などがあります。

不動産譲渡税の税率は?

(1)不動産の所有期間が5年を超えている場合は、課税譲渡所得金額の15%の所得税と5%の住民税が課税されます。
かつ平成25年より復興特別所得税として、所得税額の2.1%が別途課税されます。

(2)不動産の所有期間が5年以下の場合は、課税譲渡所得金額の30%の所得税と9%の住民税が課税されます。
かつ平成25年より復興特別所得税として、所得税額の2.1%が別途課税されます。

監修者

氏名(資格)

小林 幸与(税理士・弁護士)

-コメント-
相続税を取り戻すポイントは土地の評価になります。当事務所は不動産会社も経営しているので、ノウハウがございます。是非一度ご相談にいらしてください。