<1>賃貸建物を借入金で建てる場合

Q1借入金でアパートや賃貸マンションなどの賃貸建物を建てると相続税が節税できると聞きますが、その仕組みを教えて下さい。

A1 更地にアパートを建築した場合、不動産の時価と相続税評価額には違いが生じます。
(具体例)
相続財産⇒土地(更地)300㎡、時価3億円 土地の相続税評価額 2億4,000万円
新築アパート⇒建築価額 2億円(全額借入)建物の固定資産税評価額 1億2,000万円
注)借地権割合60%、借家権割合30%の地域、賃貸割合100%

(1)時価でみた場合

建築前と建築後の時価は、以下の表にあるように同額です。

建築前建築後
土地

建物

借入金

30,000万円

30,000万円

20,000万円

△20,000万円

合計30,000万円20,000万円

(2)相続税評価額でみた場合

相続税評価額では、土地が貸家建付地として、建物が貸家として評価される
ことにより、下記の表あるように1億5,920万円(=24,000万円-8,080万円)が圧縮されます。

建築前建築後
土地

建物

借入金

24,000万円

19,680万円=24,000万円×(1-60%×30%×100%)

8,400万円=12,000万円×(1-30%×100%)

△20,000万円

合計24,000万円8,080万円

(3)相続税評価減の効果

このアパート建築によって、相続税の評価減は次のとおりになります。

2億4,000万円-8,080万円=1億5,920万円の評価減

仮に相続税率が30%であるとすれば、4,776万円の相続税の負担軽減となります。
さらに、上記の土地が「小規模宅地等の評価減特例」の適用を受ける場合には、下記のとおり相続税評価額がさらに6,560万円減少します。

注)「小規模宅地の評価減特例」とは、 被相続人が所有していた土地等のうち、一定面積の土地の相続税評価額を一定の要件のもとで減額できる制度です。
賃貸建物の敷地については、200㎡まで相続税評価額の50%が減額の対象になります。

 

(4)賃貸建物(アパート・マンション)建築の注意点

アパート等の建築は、相続対策として大きな効果を上げますが、相続税の節税だけを考えた経営者のなかには、人口減少や供給過剰等の影響で空室を抱えて収支計画が成り立たず、相続人が返済できない借入金を背負うケースがあり
ます。

上記の具体例でも、相続税負担額が圧縮できるとはいえ、借入金が2億円も残っていうことに十分留意が必要です。安易な相続税の節税対策の結果、相続人が借金で苦労することのないよう、堅実な計画を立てることが、土地活用による相続税評価減を生かすうえでも重要なことです。
地主に対し、建設業者や土地活用コンサルタントなどから、相続税対策のために賃貸住宅やオフィスビルなどの施設を建てないかという話が持ち込まれます。

そして、建設費用等を借入すれば、借入金部分が相続税対策になるからと説明しているのが実情です。
甘い試算をもとに、「経営としても成り立ちますよ」、「儲かるうえに相続税対策になりますよ」と、一石二鳥の土地活用になると勧めているといった話もあるようです。

しかし、土地活用には必ずリスクが伴います。
たとえば、定期借地権についても、他の土地活用手法と比較してリスクが少ないという面はありますが、全くないということはありません。

当初の予測に反して、借地人に借地料等の支払能力がなくなることがありえます。
特に自ら借金をする場合には、さまざまな事態を想定した方がいいでしょう。
景気の変動などによって賃貸住宅の空き室が多くなり、返済計画に支障を来すということもあります。

実際に十分な収益があがらず、残された家族に借金を残すこととなる事例も増えています。
それだけに、相続税対策で土地活用を考えるときには、リスクの問題を念頭に入れて対処することが必要になってきます。

<2> 賃貸建物の本人(親)建築と子の建築について

Q2  アパート等の賃貸建物を建てる場合、本人(親)が建てる場合と、子が建てる場合と、どちらにメリットがありますか。
A2(1) 賃貸建物を誰が建てるかによって、相続対策の効果の現れ方および効果の度合いが大きく異なります。
以前から所有している土地(更地)に他人が建築する場合と子供が建築する場合(土地は使用貸借となります)のメリット・デメリットをまとめると次のようになります。

○=メリット、×=デメリット、△=ケースによる

項目本人(親)が建築子が建築
土地の評価○ 貸家建付地評価× 自用地評価
小規模宅地等の減額○ 減額対象となる△ 同一生計は減額対象となる
建物の評価○ 貸家評価
借入金の取扱い○ 債務控除の対象
家賃収入の帰属× 本人に帰属し、現預金が増加する○ 子供に帰属し、間接的に生前贈与の効果を持つ

●親本人が賃貸建物建築する場合の方が、相続対策としてのメリットがはるかに大きいことは上記表のとおりです。

ただし、家賃収入が入って現預金が増えるというデメリットがありますので、生前贈与などの対策を同時に行うことを検討すべきです。
一方、子が賃貸建物を建築する場合は、次のようなメリットがあります。

➀家賃収入が子供のものとなり、現金を親から子へ贈与税の負担なしに移すことと同じことになります。
➁減価償却を利用して、子供の所得税負担が軽くなる可能性があります。
一般的には、親本人の年齢が若く、長期対策となりそうなときは、子が賃貸建物を建築する方が有利です。

遊休地に賃貸建物を建築した場合には、土地を取得する必要がないため、建築収支はプラスになる傾向があります。
この余剰資金を生命保険等の加入等にあて、将来の相続税納税資金対策とすることも検討できます。

<3>会社の設立による節税

Q3 会社設立により、節税する方法を教えてください。
A3(1)会社設立による不動産賃貸経営

会社を設立し、個人名義の土地の上にその会社が借入金で建物を建てて事業を行えば、その収益は個人である地主ではなく会社に帰属させることができます。
土地の利用について、会社と土地所有者間で、権利金を収受しないで、税務署に無償返還届出書を提出することにより地代を自由に設定することができます。
個人の土地に同族会社名義の賃貸建物を建てた場合、一般的に、地代の設定を「固定資産税評価額の2.5%から3%」とすれば、土地の相続税評価は、自用地評価額の80%相当額となり、自社株の相続税評価の際に借地権価額として、自用地評価額の20%相当額が計上されます。

この場合、建物建築の借入金は個人ではなく会社に帰属するため、個人が借入を行う場合に比べ、相続対策としては不利になります。

ただし、前記に述べたように賃料収入が会社に帰属することから親族間での所得分散が図れますので、将来的な蓄積財産の圧縮という点においては有効です。
このように、賃貸建物名義を会社とするか個人とするかによる有利・不利の判断基準(損益分岐点)は、一般的におおむね15年から20年といわれています(実際には不動産の収益力により変わります)。
したがって、長期的な節税対策が前提となります。

●不動産管理会社の設立

個人が不動産を多数所有し、その不動産を他人に賃貸することにより多額の賃料を受け取っている場合、その個人の所得税・住民税および相続税の節税のために不動産管理会社を設立するという節税対策があります。
具体的には、

➀個人と設立した不動産管理会社との間で個人所有の建物の管理を、その管理会社に委託する形の契約を締結します。
管理会社は入居者の募集や契約手続、建物管理、集金業務といった通常の管理会社の業務を行い、集金額の10%から15%程度を管理料として受け取ります。

➁不動産管理会社に建物全体を一括賃貸して、エンドの賃借人に転貸するというサブリース契約の形態もあります。
賃料総額の15%から20%位が賃貸料と転貸料の差額として会社が収受します。
これらの方法は、会社の出資者や役員等を家族にして所得の分散による所得税・住民税の節税を主な目的とするものです。
相続税対策の効果としては蓄積財産の減少のみとなります。

なお、個人が賃貸している建物が、家賃保証されている一括借り上げの契約物件であるような場合は、不動産管理会社を設立する意味はないでしょう。
不動産管理会社を設立する場合、法人税等の申告の手間や住民税均等割などの支出が伴うこと、また、管理会社が受け取る管理料の金額が適正であるかどうかが税務上の問題とされる場合もでてきます。
そのため、不動産管理会社の設立に当たっては、十分な事前検討が重要になります。

監修者

氏名(資格)

小林 幸与(税理士・弁護士)

-コメント-
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